SENGKETA TANAH, SI CANTIK YANG BERUBAH JADI KASUS PERDATA HINGGA PIDANA

Surabaya akhir-akhir ini sedang ramai kasus “sengketa tanah” yang bermula dari pembelian tanah dari ‘Cessi’. Tanah memang saat ini tidak hanya menjadi sebatas investasi, namun kebutuhan pokok. Harga tanah yang melonjak tinggi menjadikan tanah dengan ‘harga miring’ bak emas dalam tumpukan jerami yang ‘Langka’ hingga semua orang melupakan asal-usul dan kekuatan maupun kepastian tanah tersebut.

Namun, yang menjadi perhatian masyarakat baru-baru ini adalah tanah yang sudah di huni dan diwaris sejak turun temurun tiba-tiba di klaim oleh pihak ketiga berbekal surat Eigendom yang "katanya" sah. Ujung-ujungnya, pemilik dan penghuni yang saat ini menguasai lahan tersebut, cuma bisa gigit jari sambil teriak, “Tanahku mana?!”

Kasus-kasus semacam ini, memang sering kita dapati di kota besar, namun hal ini bukan cuma soal berebut petak tanah. Ini soal pelanggaran hak yang merugikan. Mirip drama Korea, tapi dengan plot twist yang lebih pahit dan kerugian yang jauh lebih nyata. Hal-hal seperti ini yang seringkali membawa kita pada meja hijau, khususnya ranah Perbuatan Melawan Hukum (PMH).

Sebelum kita membahas lebih lanjut, ada baiknya kita mengenal sengketa tanah dan hal-hal yang berkaitan dengannya terlebih dahulu. Jika minggu lalu kita telah membahas hukum tanah dan surat tanah, kali ini kita akan membahas secara singkat apa itu sengketa tanah. Beberapa dari kita mungkin masih asing dengan istilah sengketa tanah, Sengketa Tanah itu gampangnya, perselisihan atau pertengkaran antara dua pihak atau lebih yang terkait dengan kepemilikan, penguasaan, pengelolaan, atau pemanfaatan tanah. Ibaratnya, rebutan mainan, tapi mainannya ini nilainya bisa lebih mahal dari mobil! Padahal mobil saja kita belum tentu punya, ini nilai kerugiannya sudah lebih dari mobil?!

Nah selain sengketa tanah, kita juga perlu tahu tentang akibat hukum dari adanya sengketa tanah. Salah satunya adalah Perbuatan Melawan Hukum (PMH), kalau PMH, atau yang beken di Pasal 1365 KUHPerdata, itu adalah tindakan yang melanggar hukum dan menyebabkan kerugian pada orang lain. Logikanya begini: kalau kamu lagi enak-enak duduk di kursi ‘milikmu’ (bukan kursi kosong yang tiba-tiba kamu dudukin di resto umum yah), terus tiba-tiba ada orang dorong kamu sampai jatuh dan kursinya dia ambil, itu namanya PMH! Kerugian fisik dan kehilangan barang, kan?

Dalam konteks tanah, PMH terjadi ketika salah satu pihak bertindak seenaknya, melanggar hak orang lain atas tanahnya, dan perbuatan itu bikin pihak lain rugi. Sederhana kan?

Siapa Bilang Hukum Itu Ribet? Jangan takut atau bingung sama pasal-pasal yang begitu banyak jumlahnya, kita bahas yang inti-intinya aja!

1. PMH: Pasal 1365 KUHPerdata (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)

Ini dia pasal sakti mandraguna-nya PMH. Pasal 1365 KUHPerdata intinya bilang begini:

"Setiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut."

Jadi, kalau kamu berbuat salah (melawan hukum) yang merugikan orang lain (rugi harta, rugi perasaan, rugi waktu), kamu wajib ganti rugi!

Hal ini, dipertegas juga sama Pasal 1366 KUHPerdata, yang bilang kalau kita juga bertanggung jawab atas kerugian yang timbul karena kelalaian kita. Bayangkan kamu lalai jaga batas tanah sampai tetangga sebelah jadi rugi, kamu bisa di seret ke meja hijau karena PMH!

2. Sengketa Tanah: Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)

Untuk urusan tanah, dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Ini adalah 'kitab suci' pertanahan Indonesia yang mengatur hak-hak atas tanah, dari Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), sampai Hak Pakai. Jadi, kalau ada yang bilang tanahnya sah miliknya, pasti acuannya ke UU ini.

Kenapa sih rebutan tanah yang awalnya cuma adu mulut bisa sampai ke pengadilan perdata sebagai PMH?

A. Pelanggaran Hak (Main Ambil Aja!)

Sengketa tanah sering timbul karena ada pihak yang merasa tanah miliknya atau tanah dalam penguasaannya dilanggar batasnya. Misalnya, si A punya sertifikat sah, tapi si B tiba-tiba pasang pagar di atas tanah si A (ini namanya penyerobotan tanah). Tindakan si B ini jelas melanggar hak si A. Pelanggaran hak ini adalah salah satu syarat mutlak PMH.

B. Tindakan Melawan Hukum (Nggak Ada Dasar!)

Menggunakan tanah tanpa hak, menguasai secara tidak sah, atau bahkan menyalahgunakan kepercayaan (misalnya, kamu dititipkan tanah tapi malah kamu jual, atau kamu ijin pinjam halaman depan rumah orang buat jualan saat malam hari, tapi ketika kamu diminta pergi kamu ‘ngelunjak’ dan maki-maki si pemilik tanah, Kamu sehat?!), semua itu adalah tindakan yang melawan hukum. Ingat, hukum itu mengatur siapa berhak atas apa. Kalau kamu ambil hak orang lain tanpa dasar hukum, ya kamu melanggar hukum.

C. Adanya Kerugian (Dompet Jadi Tipis!)

Tindakan melawan hukum tersebut, seperti penyerobotan, otomatis menimbulkan kerugian. Kerugian ini bisa Materiil (hilangnya nilai tanah, biaya membongkar bangunan, atau biaya sewa yang hilang) maupun Immateriil (stres, pusing, malu, atau biaya mondar-mandir ke pengacara). Sesuai Pasal 1365, kalau ada kerugian, wajib ganti!

Contoh PMH dalam Sengketa Tanah: Si C tiba-tiba membangun pondasi di atas tanah warisan si D tanpa izin. Si C melakukan Penyerobotan Tanah. Akibatnya, si D rugi secara materiil (tanahnya hilang) dan immateriil (stres, keluar uang untuk bayar pengacara, bayar PBB padahal bukan dia yang nempatin, rencana bangun rumah jadi batal). Maka, si C bisa digugat PMH oleh si D, untuk meminta ganti rugi.

Sampai sini, kita bicara PMH yang intinya adalah ganti rugi (Perdata). Tapi, hati-hati! Sengketa tanah itu punya batasan tipis yang bisa membuatnya berubah dari kasus Perdata (ganti rugi) menjadi kasus Pidana (penjara/kurungan).

Sengketa tanah berubah jadi kasus Pidana kalau di dalamnya terdapat unsur kejahatan yang diatur dalam KUHP, seperti:

1. Penyerobotan Tanah yang Disertai Kekerasan atau Ancaman Kekerasan: Kalau si penyerobot tidak hanya menguasai tanah, tapi juga mengancam pemilik sah dengan senjata atau kekerasan fisik. Ini bisa masuk Pasal 385 KUHP tentang Penyerobotan Tanah (walaupun ini sering juga jadi perdebatan, tapi intinya kalau sudah pakai ancaman fisik, hati-hati!).

2. Pemalsuan Dokumen: Misalnya, untuk mengklaim tanah, seseorang memalsukan sertifikat atau surat-surat jual beli. Jelas, ini masuk Pidana, yaitu Pasal 263 KUHP tentang Pemalsuan Surat.

3. Penggelapan atau Penipuan: Seseorang menjual tanah yang bukan miliknya atau menipu pembeli dengan dokumen palsu. Ini masuk Pidana, yaitu Pasal 378 KUHP tentang Penipuan.

Intinya: Kalau sengketa tanah hanya soal hak dan ganti rugi, dia masuk Perdata (PMH). Tapi kalau di dalamnya ada unsur niat jahat (memalsukan, mengancam, menipu), itu sudah masuk wilayah Pidana.

Pada intinya, Sengketa tanah apalagi yang melibatkan PMH, adalah masalah serius yang selain bikin pusing dan emosi, bisa menguras waktu, tenaga, dan dompet. Setiap orang punya kewajiban untuk tidak melakukan perbuatan yang melanggar hak orang lain, apalagi sampai menimbulkan kerugian. Jika hak atas tanah dilanggar secara sepihak dan tanpa dasar hukum, korban berhak menuntut ganti rugi berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata. Tanah itu ibaratnya istri yang posisinya udah melebihi ‘Ratu’, harus dijaga dan dilindungi sertifikatnya!

Maka dari itu, Olde Law Firm kembali mengingatkan kepada semua orang, hal-hal yang harus banget kamu lakuin sebelum membeli tanah:

1. Cek, Ricek, dan Cross Check! Pastikan dokumen kepemilikan tanah Anda ASLI dan TERDAFTAR di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jangan mudah percaya sama sertifikat fotokopian atau surat warisan yang meragukan. Rajin-rajinlah cek batas tanah Anda.

2. Jangan Main Hakim Sendiri! Kalau tanah Anda diserobot, jangan langsung balas dengan kekerasan atau main robohkan bangunan. Segera kumpulkan bukti (foto, video, saksi) dan konsultasikan dengan profesional hukum. Melawan hukum dengan melawan hukum hanya akan membuat Anda ikut-ikutan salah.

3. Waspada Penipuan! Jangan pernah menyerahkan dokumen asli tanah Anda kepada pihak yang tidak terpercaya. Kalau ada tawaran jual beli yang terlalu menggiurkan, stop, tarik napas, dan curigai!

Sampai sini ngerti kan kenapa sengketa tanah itu kompleks? butuh strategi jitu, dan pendampingan yang mumpuni. Jangan sampai kamu sendirian menghadapi sengketa yang bisa membuat harta kamu melayang.

Jadi, kalau kamu atau perusahaanmu sedang mengalami sengketa tanah, gugatan PMH, atau kasus Pidana terkait properti di Surabaya dan sekitarnya, jangan ragu! Olde Law Firm hadir sebagai mitra hukum terpercaya. Tim Olde Law Firm siap mendampingi, mulai dari analisis dokumen, mediasi, hingga pertempuran di meja hijau.

Hubungi Olde Law Firm sekarang juga. Biarkan kami yang pusing memikirkan strategi hukumnya, kamu cukup fokus pada ketenangan hidupmu. Jangan biarkan hakmu diambil, karena tanah itu tidak bisa pindah tempat, tapi kepemilikannya bisa beralih kalau kamu lengah!